Droit de surplomb : définition

Pour encourager l'isolation thermique extérieure des bâtiments, la loi Climat et Résilience a créé un droit de surplomb du fonds voisin.

Le droit de surplomb de la Loi “Climat et Résilience”

La loi “Climat et Résilience”, n° 2022-1104 du 22 août 2021, lutte contre le dérèglement climatique. Cette loi a, entre autres, instauré le “droit de surplomb” afin de faciliter l’isolation thermique par l’extérieur (ITE) et, plus généralement, la rénovation énergétique des bâtiments. 

En d’autres termes, un propriétaire d’un immeuble peut accéder temporairement au bâtiment voisin et y installer des équipements provisoires, avec pour objectif de réaliser des travaux. C’est ce qu’on appelle la servitude de tour d'échelle.

Les conditions d'une isolation thermique par l’extérieur du fonds voisin 

Limité dans l’espace, ce droit de surplomb du fonds voisin doit remplir les conditions techniques suivantes :

• Une épaisseur de 35 cm maximum ;
• Une hauteur minimale de deux mètres au-dessus du pied du mur, du pied de l’héberge ou du sol (sauf accord des deux propriétaires des fonds sur une hauteur inférieure).

Afin de préserver les droits du propriétaire voisin, le propriétaire de l'immeuble à isoler doit démontrer soit : 

• l’absence d’autre solution technique d’isolation en vue d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique semblable ;
• l’onérosité des autres solutions d’isolation ;
• la complexité des autres solutions d’isolation.

Les procédures d'exercice du droit de surplomb

Le propriétaire du bâtiment doit notifier au propriétaire du fonds voisin son intention de réaliser les travaux. Ce dernier a alors 6 mois pour s’y opposer, à compter de cette notification, avec un motif “sérieux et légitime”.

Par ailleurs, le propriétaire voisin a droit à une indemnité préalable, indiquée dans une convention et un acte authentique détaillant les modalités de mise en œuvre du droit. Sachant que les modalités de calcul du montant de l’indemnité doivent être définies par la jurisprudence.