Bail ancien sans DPE : quelle est la loi ?

Est-ce légal de louer sans DPE aujourd'hui ?

Le DPE étant obligatoire pour les locations depuis 2007, un bailleur qui souhaite louer un logement sans ce diagnostic se trouve dans l'illégalité dans la grande majorité des cas.

En effet, ce document doit impérativement figurer dans le dossier de diagnostics techniques remis au locataire avant la signature du bail. Son étiquette énergie doit, par ailleurs, apparaître sur l'annonce de location.

Le DPE doit aussi être valide et réalisé par un diagnostiqueur certifié. Seuls les DPE établis depuis le 1^er juillet 2021 sont encore valables : les anciens ont tous expiré au plus tard le 31 décembre 2024. Enfin, depuis le 1^er janvier 2025, les logements classés G sont considérés comme indécents : ils ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail, ni d'un renouvellement ou d'une reconduction tacite.

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Un bail signé sans DPE est-il caduc ?

Non, pas automatiquement. L'absence de DPE ne rend pas le bail nul de plein droit : le contrat reste en principe valable et le locataire peut rester dans les lieux.

En revanche, un juge peut prononcer la nullité du bail si le locataire démontre que l'absence de DPE a faussé son consentement (vice du consentement), par exemple face à un logement très énergivore. Tout dépend donc des circonstances (voir notre article sur la jurisprudence en cas d'absence de DPE en location).

Et pour un bail ancien, signé sans DPE ?

Le DPE n'est obligatoire en location que depuis le 1^er juillet 2007. Un bail signé avant cette date sans DPE était donc parfaitement régulier et le reste.

La loi impose d'annexer le DPE au bail lors de sa signature ou de son renouvellement, mais pas lors d'une reconduction tacite, qui n'implique aucune signature. Un bail signé avant 2007 et reconduit tacitement depuis peut donc n'avoir jamais eu de DPE. Le locataire est toutefois en droit d'exiger un DPE valide pour vérifier que le logement respecte les critères de décence énergétique. Et en cas de nouveau bail ou de changement de locataire, un DPE à jour est obligatoire.

Quels risques pour le bailleur, quels recours pour le locataire ?

Depuis le 1^er juillet 2021, le DPE est opposable : le locataire peut se retourner contre le bailleur (ou le diagnostiqueur) si le diagnostic est absent ou erroné. Concrètement, il peut :

• exiger la remise du DPE par courrier recommandé avec accusé de réception ;
• saisir un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation ;
• saisir le tribunal judiciaire pour obtenir des dommages-intérêts, une baisse de loyer, la réalisation du DPE sous astreinte, voire l'annulation du bail.

L'absence de classe énergie dans l'annonce de location est aussi sanctionnée par une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une personne morale (article L126-33 du Code de la construction et de l'habitation).

Comment régulariser la situation ?

Le plus simple est de faire réaliser un DPE par un diagnostiqueur certifié (tel que Hellio Ingénierie), puis de le remettre au locataire contre signature ou par recommandé. La régularisation ne remet pas en cause le bail en cours et limite fortement les risques de litige.

Si l'étiquette obtenue est mauvaise (F ou G), des travaux de rénovation énergétique permettront de continuer à louer dans les règles et de valoriser le logement.

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